Thursday, July 12, 2012

UTARATIBU BORA WA KUFUATA WAKATI WA UUZAJI NA UNUNUZI WA ARDHI.(TUMEIRUDIA TENA MAKALA HII)

CHUO KIKUU HURIA CHA TANZANIA

KITIVO CHA SHERIA (Kitengo cha Msaada wa kisheria)

UTARATIBU BORA WA KUFUATA WAKATI WA UUZAJI NA
UNUNUZI WA ARDHI.

Na Abdallah Ally

Utangulizi

Ili kuweza kupunguza migogoro na matatizo mengine, makala hii itaeleza
kwa kina mambo muhimu ya kuzingatia ili kuweza kununua ardhi kwa
kuzingatia taratibu zitakazoepusha migogoro isiyo ya lazima.

Uuzaji wa Ardhi

Ni makubaliano baina ya muuzaji na mnunuzi, ambapo muuzaji anahamisha
umiliki wake kwenda kwa mnunuzi kwa malipo ya fedha au ahadi yeyote
yenye thamani ya ardhi iliyotolewa.

Lakini kama ilivyo mikataba mingine ni vyema wakati wa kufanya
manunuzi mkataba ukaweka bayana mambo muhimu yafuatayo

1. Uwepo wa muuzaji na mnunuzi halali
2. Uhalali wa Ardhi inayouzwa
3. Thamani ya ardhi husika
4. Mipaka ya eneo husika
5. Mashahidi wa ununuzi kwa pande zote mbili n.k.
Ila ifahamike kuwa mpaka unafikia hatua ya kujenga imani ya kununua
ardhi ni vyema ukajiridhisha kwa kufanya uchunguzi wa kutosha kuhusiana
na ardhi husika. Na hii inaweza kuthibitishwa na muuzaji kuwasilisha
vielelezo vinavyothibitisha kuwa yeye ni mmiliki halali wa eneo husika. Pia
mnunuzi wa eneo anaweza kufanya uchunguzi kupitia kwa majirani au
viongozi wa mtaa kuweza kujiridhisha kuhusiana na eneo husika. Na iwapo
ardhi inayouzwa ipo katika maeneo yaliyopimwa, basi mnunuzi anaweza
kufanya uchunguzi kupitia idara za ardhi. Lakini iwapo muuzaji atakuwa
amefanya uchunguzi wa kutosha na vikawepo vikwazo vingine ambavyo
muuzaji alitakiwa kuvibainisha na yeye akaacha kutimiza wajibu wake basi
itakuwa utetezi kwa mnunuzi pindi mgogoro utakapotokea.

Faida za kufanya Uchunguzi

Uchunguzi dhidi ya ardhi husika unamsaidia mnunuzi kubaini mambo mengi
tu yakiwemo yafuatayo;

1. Iwapo ardhi hiyo ni mali ya wanandoa na hivyo kubaini iwapo wote
wameridhia mauziano hayo au la,
2. Iwapo mwenye ardhi yu hai au amefariki na kama amefariki
anayeuza ni msimamizi wa mirathi au la,
3. Kubaini iwapo ardhi inayouzwa ina mgogoro wowote au imewekwa
dhamamna ya mkopo katika taasisi yeyote ya kifedha.
4. Kama ni mali ya kampuni, umoja au kikundi na iwapo wanahisa
wengine wameridhia uuzwaji huo.

Hivyo basi, iwapo mtu atakuwa amefanya uchunguzi na kupata taarifa
zinazokidhi mambo ya msingi basi itamsaidia yeye kufanya manunuzi yaliyo
salama. Vinginevyo atajikuta anaingia kwenye migogoro ya ardhi pasipo
sababu.

Ila kuna jambo moja ambalo nimejifunza ndani ya mkoa huu wa Pwani na
hufanyika kutokana na watu kutokuwa na ufahamu wa kisheria na hivyo
hakuna mtu yeyote anayekuwa na hofu katika ununuzi au uuzaji. Kwa
mfano, watu wengi hufikiri kwamba kwa vile mali ilikuwa ya baba au babu
basi anapofariki, yeye ana uwezo wa moja kwa moja kuwa mrithi na hivyo
kuanza kuuza mali pasipo kufungua mirathi.
Sheria inasema huwezi kuhamisha umiliki au mali isiyo yako pasipo
kuwezeshwa na sheria (nemo data quo non habet).

Katika shauri la FARAH MOHAMED dhidi ya FATUMA ABDALLAH
1992 TLR 205 (HC). Mahakama ilibainisha kwamba umiliki wa ardhi
hauwezi kufanyika kwa mtu kuhodhi nyaraka za mali ya marehemu (tafsiri
ni yangu), na hivyo basi kueleza kwamba yeyote yule asiye na uhalali wa
kisheria juu ya ardhi hawezi kuuza kihalali ardhi hiyo ((Hukumu ilitolewa
kwa lugha ya Kingereaza na hii ni tafsiri yangu)

Lakini iwapo utakuwa umefanya uchunguzi wa kutosha lakini muuzaji na
mashahidi wakaficha taarifa za msingi basi Sheria ya Mikataba ya Tanzania
Sura ya 345 kifungu cha 19 kinaeleza wazi kuwa utakapoingia kwenye
mgogoro utakuwa na nafasi nzuri ya kuomba mauzo hayo yaonekane kuwa
batili na hivyo urudishiwe gharama zako.


Je nini nafasi ya Mvamizi au Madhara ya Mtu Aliyeacha Shamba au
Ardhi kwa Muda Mrefu.

Watu wengi hupenda kununua ardhi au mashamba huku wakiwa hawana
muda au pasipo kuandaa fedha kwa ajili ya uendelezaji na matokeo yake
kuacha ardhi hiyo kwa muda mrefu pasipo huduma.

Hivyo inapotokea mtu mwingine akavamia eneo hilo na kulikalia pasipo
zuio la muhusika kwa muda wa miaka kumi na miwili (12), basi atahesabika
kuwa ni mmiliki halali wa eneo hilo. Labda iwapo muhusika ataweza
kuthibitisha kuwa alikuwa na sababu za msingi zilizomfanya ashindwe
kutimiza wajibu wake.

Hata hivyo, sheria mara zote imekuwa ikimtaka yeyote anayekwenda
kutafuta haki basi aende akiwa na mikono safi. Kufanya hivyo kunasaidia
kuepusha mtu mwingine kujipatia manufaa kwa madhara aliyoyasababisha
mwenyewe.

Kwa mfano ukitembelea mabaraza mengi ya ardhi ya kata utabaini kuwa
baadhi ya migogoro hutengenezwa na wamiliki wa maeneo ambao hutaka
kujitwalia faida kwa uzembe au kwa nia ovu. Mfano, mtu anamuona mtu
anauziwa eneo lake, ananza kulijenga mpaka anahamia lakini anakaa kimya
ili afaidike na matunda ya jitihada ya mtu mwingine. Sheria ya kiingireza
(Common Law) ina utetezi unaojulikana kama (Defence of Acquiscence)
ambao unaomzuia mtu aliyeacha kwa makusudi kuchukua jitihada za kuzuia
madhara yanayofanyika dhidi ya mali yake huku akitambua kwamba
kinachofanyika ni kinyume cha matakwa yake.


Hitimisho

Tuendelee kuelimishana na kupeana miongozo mara kwa mara pale
tunapotaka kuuza, kununua au kuweka mali zetu kama dhamana kwa taasisi
za kifedha. Migogoro ya ardhi inazidi kuongezeka kila siku na sisi sote
inatukumba kwa kupenda au kutokupenda.

........................................................................................................................................

No comments: